Achat immobilier : le role complet du notaire en France

L’achat immobilier est l’acte juridique civil le plus engageant de la vie patrimoniale francaise. Il mobilise des sommes considerables, transfere un droit reel principal opposable aux tiers, et engage l acquereur sur des decennies. Le notaire y intervient de maniere obligatoire : non pas comme conseil optionnel, mais comme officier public investi par l Etat de la competence exclusive pour dresser l acte authentique requis par l article 710-1 du Code civil.

Ce guide pilier presente le cadre integral : l obligation legale de l acte authentique, les etapes detaillees de la transaction (offre, compromis, acte definitif), la decomposition precise des frais d acquisition, les cas particuliers (SCI, viager, VEFA, demembrement), la fiscalite a l acquisition, en detention et a la revente, et les criteres pour choisir un notaire competent en droit immobilier.

L acte authentique : obligation legale en immobilier

Article 710-1 du Code civil : publicite fonciere obligatoire

L article 710-1 du Code civil, issu de la loi du 28 mars 2011, pose un principe d ordre public : tout acte qui doit faire l objet d une publication au service de la publicite fonciere doit etre etabli en la forme authentique par un notaire. Cette regle concerne toutes les mutations immobilieres : vente, donation, partage, echange, apport en societe, constitution d hypotheque. Aucune exception n est prevue pour les transactions amiables ou les actes de famille.

La consequence est directe : un acte sous seing prive (signe entre particuliers sans notaire) ne peut pas operer transfert de propriete immobiliere opposable aux tiers. Meme signe et enregistre fiscalement, il reste juridiquement inefficace pour la mutation. Le bien continue d apparaitre au nom du vendeur au fichier immobilier, et l acquereur ne peut ni le revendre, ni l hypothequer, ni le transmettre.

Distinction acte sous seing prive vs acte authentique

L acte sous seing prive est redige et signe par les parties seules. Il a force probante entre les parties signataires, mais sa date n est opposable aux tiers qu a partir de son enregistrement fiscal (article 1377 du Code civil). Il peut etre conteste en authenticite (signatures, contenu) et ne dispose pas de force executoire : un creancier doit obtenir un jugement pour le faire executer.

L acte authentique est dresse par un notaire, officier public delegataire de l autorite de l Etat. Il dispose de trois proprietes que l acte sous seing prive n a pas :

• Date certaine opposable a tous des sa signature, sans formalite supplementaire (article 1369 du Code civil).
• Force probante absolue sur les faits que le notaire a personnellement constates : identite des parties, date, lieu, lecture, signatures. Seule une procedure d inscription de faux peut le contester.
• Force executoire sans jugement prealable (article L111-3 du Code des procedures civiles d execution) : la copie executoire revetue de la formule executoire vaut titre executoire au meme titre qu un jugement.

Pourquoi le notaire est officier public et seul competent

Le statut du notaire est defini par l ordonnance du 2 novembre 1945 et le decret du 19 decembre 1945. Le notaire est nomme par le Garde des Sceaux, prete serment, depend disciplinairement de la Chambre des notaires et exerce sous le controle du Procureur de la Republique. Cette delegation de puissance publique justifie son monopole : seul un officier public peut conferer authenticite a un acte.

Le notariat francais compte environ 17 000 notaires repartis dans 5 000 offices, organises en chambres departementales, conseils regionaux et Conseil Superieur du Notariat. Chaque notaire est titulaire ou associe d un office attribue territorialement, mais sa competence ratione materiae s exerce sur l ensemble du territoire francais. Un notaire parisien peut dresser l acte d achat d un bien marseillais sans difficulte.

Date certaine, force executoire, conservation 75 ans Minutier central

Les minutes (originaux) des actes notaries sont conservees pendant 75 ans dans l office du notaire instrumentaire, puis versees au Minutier central des notaires de Paris ou aux archives departementales. Cette conservation longue duree distingue radicalement l acte notarie de tout autre document juridique. Un acte d achat dresse en 1950 est encore consultable, certifie conforme et reproductible en copie authentique aujourd hui.

Cette traçabilite securise les chaines de propriete sur plusieurs generations. Lors d une vente, le notaire verifie l origine de propriete sur 30 ans minimum (parfois 50 ans), en remontant la chaine des actes precedents pour s assurer qu aucune contestation n est possible.

Effet vis-a-vis des tiers (opposabilite erga omnes)

La publication au service de la publicite fonciere (anciennement Conservation des hypotheques) rend l acte opposable a tous : on parle d effet erga omnes. Toute personne consultant le fichier immobilier peut connaitre le proprietaire actuel, les hypotheques inscrites, les servitudes constituees, les baux longue duree publies. Cette transparence est le fondement de la securite des transactions immobilieres en France.

Sans publication, meme un acte authentique reste inopposable aux tiers de bonne foi qui pourraient acquerir le meme bien d un vendeur ayant deja vendu. La regle du premier publie l emporte (article 30 du decret du 4 janvier 1955). Le notaire est responsable du depot dans le mois suivant la signature (article 32 du meme decret).

Les etapes detaillees d un achat immobilier

1. Recherche et offre d achat

L offre d achat est une proposition ecrite par laquelle l acquereur s engage a acheter un bien a un prix determine. Son cadre legal repose sur l article 1583 du Code civil : la vente est parfaite entre les parties des qu il y a accord sur la chose et sur le prix. En consequence, une offre d achat acceptee par le vendeur sans reserve peut juridiquement valoir vente, meme avant tout passage chez le notaire.

Pour eviter ce piege, les offres d achat doivent etre redigees avec precaution :

• Caractere ferme ou non : si l offre est inconditionnelle et acceptee, la vente est parfaite. Si elle prevoit que la vente sera regularisee par compromis chez le notaire, elle est juridiquement une simple offre de conclure un avant-contrat.
• Mentions obligatoires : identite des parties, designation du bien, prix, delai d acceptation, conditions de retractation.
• Difference avec promesse / compromis : l offre d achat est unilaterale (acquereur), elle peut etre revoquee tant qu elle n est pas acceptee. Le compromis est synallagmatique (les deux parties s engagent reciproquement), il vaut vente sous conditions suspensives.

Une offre rejetee ou caduque (delai expire) liberge l acquereur sans formalite. Une offre acceptee ouvre la phase d avant-contrat.

2. Compromis de vente ou promesse de vente

L avant-contrat formalise l accord des parties avant l acte definitif. Deux formes juridiques principales coexistent :

Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) engage reciproquement l acheteur et le vendeur. Il vaut vente parfaite des sa signature, sous reserve de la realisation des conditions suspensives. En cas de defaillance d une partie hors conditions suspensives, l autre peut demander l execution forcee (signature de l acte definitif par decision de justice) ou les dommages-interets.

La promesse unilaterale de vente engage uniquement le vendeur, qui s interdit de vendre a un tiers pendant un delai d option (typiquement 2 a 3 mois). L acquereur dispose de la faculte de lever l option ou de renoncer. En contrepartie, il verse une indemnite d immobilisation de 5 a 10 pour cent du prix, qui reste acquise au vendeur en cas de renonciation hors conditions suspensives.

L indemnite d immobilisation est sequestree chez le notaire ou l agent immobilier. Elle est imputee sur le prix en cas de signature. Si l acquereur renonce dans le delai de retractation legal ou si une condition suspensive defaille, l indemnite est restituee.

Conditions suspensives classiques :

• Obtention d un pret immobilier au taux et conditions specifies (article L313-40 du CCH si mentionnee).
• Certificat d urbanisme positif (zone constructible, absence de servitude d alignement, absence d emplacement reserve).
• Absence de servitudes occultes revelees par l etude.
• Renonciation des titulaires du droit de preemption (commune via DIA, SAFER pour terrains agricoles, locataire titulaire d un droit de preemption).
• Etat hypothecaire indiquant l absence d inscription preexistante non purgeable.

Delai de retractation de 10 jours : l article L271-1 du Code de la construction et de l habitation reserve a l acquereur non professionnel un droit de retractation de 10 jours calendaires apres notification de l avant-contrat par lettre recommandee avec accuse de reception ou remise en main propre. Pendant ce delai, l acquereur peut renoncer sans motif et sans penalite. Le delai est d ordre public, sa renonciation est nulle.

Pourquoi passer par notaire des le compromis : la redaction du compromis par un notaire securise les conditions suspensives, verifie l origine de propriete preliminaire, controle les servitudes apparentes, et fluidifie la phase suivante. Les emoluments de redaction de l avant-contrat sont integres dans les emoluments globaux de la vente : passer par notaire pour le compromis n alourdit pas le cout final.

3. Phase intermediaire (2 a 3 mois)

Entre la signature du compromis et celle de l acte authentique, le notaire conduit un ensemble de verifications et de demarches qui justifie la duree standard de 2 a 3 mois :

Demandes de documents : titre de propriete du vendeur, etat hypothecaire complet, diagnostic technique (amiante, plomb, gaz, electricite, DPE, termites, ERP, assainissement), reglement de copropriete et procès-verbaux d assemblees generales si copropriete, carnet d entretien de l immeuble, etat date relatif aux charges.

Demande de pret immobilier : l acquereur dispose typiquement de 45 a 60 jours pour obtenir l accord ecrit d un etablissement preteur, conformement a l article L313-40 du CCH si la condition suspensive de pret est stipulee. Le notaire verifie la conformite de l offre de pret avec les conditions du compromis.

Verifications urbanisme : consultation du Plan Local d Urbanisme (PLU) pour identifier la zone (UA, UB, UH, etc.), les servitudes d urbanisme, les emplacements reserves, les protections patrimoniales. Demande de certificat d urbanisme operationnel si construction envisagee.

Droits de preemption :

• Droit de preemption urbain (DPU) : la commune dispose de 2 mois pour preempter via la Declaration d Intention d Aliener (DIA) deposee par le notaire (article L211-1 du Code de l urbanisme).
• SAFER : pour les terrains agricoles ou ruraux, la Societe d Amenagement Foncier et d Etablissement Rural a un droit de preemption d ordre public.
• Locataire : le locataire d un logement d habitation principale dispose d un droit de preemption en cas de premiere vente apres conge pour vendre (loi du 6 juillet 1989, articles 15 II et 10-1).

Etat hypothecaire : interrogation du service de la publicite fonciere pour identifier toutes les inscriptions grevant le bien (hypotheques conventionnelles, privilege de preteur de deniers, saisies). Le notaire organise leur purge a la signature : le prix de vente paie en priorite les creanciers inscrits.

Mise en page de l acte definitif : compilation de l ensemble des verifications, redaction des clauses specifiques (modalites de paiement, garanties, sequestre), preparation des pieces annexes (diagnostics, reglement de copropriete, plans).

4. Acte authentique de vente

L acte authentique est la signature definitive de la vente devant le notaire. Sa redaction obeit a un formalisme strict, codifie notamment par le decret 55-1350 du 14 octobre 1955 portant reglement de la publicite fonciere :

Mentions obligatoires :

• Identite complete des parties (nom, prenoms, date et lieu de naissance, domicile, situation matrimoniale, regime matrimonial).
• Designation precise du bien (commune, references cadastrales, contenance, description, lots de copropriete).
• Origine de propriete sur 30 ans minimum (parfois plus si l acte le justifie).
• Servitudes apparentes ou non, declarees ou identifiees.
• Modalites de paiement du prix.
• Garanties dues par le vendeur (eviction, vices caches).
• Clauses relatives aux assurances dommages-ouvrage, decennales.

Origine de propriete : le notaire reconstitue la chaine des proprietaires successifs sur 30 ans au moins, en verifiant chaque mutation. Cette regle vient du delai de prescription acquisitive trentenaire (article 2272 du Code civil) : au-dela, la propriete est consolidee meme en cas de vice anterieur.

Modalites de paiement du prix : le prix transit obligatoirement par le compte sequestre comptable du notaire (regles deontologiques du Conseil Superieur du Notariat). L acquereur vire les fonds (prix + frais) avant la signature. Le notaire libere les fonds au vendeur apres signature et levee des dernieres conditions (purge hypothecaire notamment).

Garantie eviction et vice cache :

• Garantie d eviction (articles 1626 a 1640 du Code civil) : le vendeur garantit l acquereur contre toute revendication de propriete par un tiers (vente du bien d autrui, contestation de chaines de titres).
• Garantie des vices caches (articles 1641 a 1649 du Code civil) : le vendeur garantit l absence de defauts caches rendant le bien impropre a son usage. Action en 2 ans a compter de la decouverte. Les ventes immobilieres comportent quasi-systematiquement une clause de non-garantie des vices caches, valable uniquement si le vendeur est non-professionnel et de bonne foi.

Signature electronique ou papier : depuis 2008, les actes notaries peuvent etre signes electroniquement via le procede AAE (Acte Authentique Electronique). Le notaire utilise une cle USB cryptographique, la signature est apposee sur un fichier PDF/A inalterable. La copie executoire et les copies authentiques sont generees electroniquement.

Remise des cles : traditionnellement immediate apres signature et libellement du prix. Une remise differee peut etre convenue (occupation gratuite du vendeur pendant un mois apres signature, par exemple), avec clause explicite dans l acte.

5. Formalites post-signature

Les formalites post-signature relevent integralement du notaire et sont compresees dans les frais d acquisition :

Publication au service de la publicite fonciere : le notaire depose la copie authentique au SPF competent (lieu de situation du bien) dans le mois suivant la signature (article 32 du decret du 4 janvier 1955). La publication rend la mutation opposable aux tiers et inscrit l acquereur comme nouveau proprietaire au fichier immobilier.

Calcul et reversement des droits de mutation : le notaire calcule les droits de mutation a titre onereux (DMTO), les preleve sur les fonds sequestres et les reverse au Tresor public via la procedure dematerialisee Telacte. Le SPF percoit egalement les emoluments de publicite fonciere (frais d assiette de l Etat).

Inscription du privilege de preteur de deniers : si l acquereur a finance le bien par un pret, l etablissement preteur beneficie d un privilege de preteur de deniers (PPD) qui prime l hypotheque conventionnelle. Le notaire inscrit ce privilege au SPF, generalement pour une duree de remboursement + 1 an.

Envoi de la copie authentique a l acquereur : dans les semaines suivant la publication, l acquereur recoit la copie authentique de l acte, document juridique etabli sa propriete. Cette copie est conservee precieusement (elle est requise pour toute revente, donation, location longue duree).

Bordereau au Cadastre : le notaire transmet au service du Cadastre les informations de mutation pour mise a jour du registre cadastral (changement de proprietaire, modifications eventuelles de parcellaire).

Les frais d acquisition decomposes

Les frais d acquisition, improprement appeles frais de notaire, regroupent en realite plusieurs composantes dont la part revenant effectivement au notaire est minoritaire :

Composant	Pourcentage	Beneficiaire
Droits de mutation departement	4,50 %	Departement (CGI 1594 D)
Taxe communale additionnelle	1,20 %	Commune
Frais d assiette etat	2,37 % du DMTO	Etat
Emoluments notaire (proportionnels)	0,5 a 0,825 %	Office notarial (decret 2016-230)
Debours et formalites	800 a 1 500 euros fixe	Diverses administrations
TVA sur emoluments	20 %	Etat

Les droits de mutation a titre onereux (DMTO) representent l essentiel des frais : 5,80 pour cent globalement dans l ancien (4,50 + 1,20 + 0,10 frais d assiette communal arrondi). Plusieurs departements ont vote en 2024-2026 une majoration temporaire portant le DMTO total a 6,30 ou 6,80 pour cent : a verifier localement.

Les emoluments du notaire sont strictement reglementes par le decret 2016-230 du 26 fevrier 2016 (modifie par arretes successifs). Ils sont calcules par tranches degressives :

• 0 a 6 500 euros : 3,870 %
• 6 500 a 17 000 euros : 1,596 %
• 17 000 a 60 000 euros : 1,064 %
• Au-dela de 60 000 euros : 0,799 %

Sur un prix de 250 000 euros, les emoluments proportionnels s elevent a environ 2 200 euros HT, soit 0,88 pour cent du prix. La TVA 20 pour cent s ajoute (440 euros). Le notaire n a aucune liberte sur ces tarifs : ils sont identiques d un notaire a l autre.

Les debours et formalites couvrent les sommes avancees par le notaire pour le compte des parties : extraits du fichier immobilier, copies du PLU, certificats d urbanisme, geometre eventuel, formalites diverses. Ils sont remboursables a l euro.

Total typique selon le type de bien :

• Ancien : 7 a 8 pour cent du prix (souvent appele a tort 8 pour cent de frais de notaire).
• Neuf VEFA : 2 a 3 pour cent (le prix de vente est TTC, le DMTO est remplace par une taxe de publicite fonciere reduite a 0,715 pour cent).
• Terrain a batir : environ 7 a 8 pour cent (DMTO complet).

Frais reels sur quelques cas

Trois exemples chiffres illustrent la realite des frais d acquisition :

Bien ancien 250 000 euros :

Composant	Montant
DMTO 5,80 %	14 500 euros
Emoluments notaire HT	2 200 euros
TVA sur emoluments	440 euros
Debours formalites	1 200 euros
Contribution securite immobiliere 0,10 %	250 euros
Total frais d acquisition	18 590 euros (7,4 %)

Bien VEFA 350 000 euros :

Composant	Montant
TVA 20 % incluse dans prix de vente	-
Taxe de publicite fonciere 0,715 %	2 500 euros
Emoluments notaire HT	2 850 euros
TVA sur emoluments	570 euros
Debours formalites	1 400 euros
Contribution securite immobiliere 0,10 %	350 euros
Inscription PPD si pret	1 800 euros
Total frais d acquisition	9 470 euros (2,7 %)

Terrain a batir 80 000 euros :

Composant	Montant
DMTO 5,80 %	4 640 euros
Emoluments notaire HT	950 euros
TVA sur emoluments	190 euros
Debours formalites	900 euros
Contribution securite immobiliere 0,10 %	80 euros
Total frais d acquisition	6 760 euros (8,5 %)

Cas particuliers

Achat en SCI

La Societe Civile Immobiliere (SCI) permet d acquerir un bien a plusieurs (familiaux ou associes) en detenant des parts sociales plutot que la propriete directe. Plusieurs formes :

• SCI familiale : associes membres d une meme famille (parents, enfants, fratrie). Outil de transmission patrimoniale anticipee, evite l indivision au deces.
• SCI patrimoniale : detention d immobilier de placement, locatif, neutralite fiscale.
• SCI de jouissance a temps partage : detention pour usage rotatif (residences secondaires partagees).

La redaction des statuts releve du notaire (recommande, pas obligatoire). Le notaire conseille sur les clauses essentielles : duree, objet social, gerance, agrement des cessions de parts, clause d exclusion, repartition des benefices.

Mecanisme de transmission souple : la SCI permet la transmission par donation de parts plutot que d immeubles, beneficiant des abattements (100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans, article 779 du CGI). La decote pour absence de liquidite et minorite de blocage peut atteindre 10 a 25 pour cent de la valeur reelle des parts.

Imposition : par defaut, la SCI est transparente fiscalement (impot sur le revenu, IR). Les associes declarent les loyers percus au prorata de leurs parts. L option pour l impot sur les societes (IS) est irrevocable et permet d amortir les biens (avantage fiscal sur le long terme) mais alourdit la fiscalite a la revente (plus-value des societes a 25 pour cent).

Achat en viager

L achat en viager est encadre par les articles 1968 a 1983 du Code civil. Le prix se decompose en :

• Bouquet : somme versee comptant a la signature (typiquement 20 a 40 pour cent de la valeur).
• Rente viagere : versement periodique (mensuel le plus souvent) jusqu au deces du credirentier (vendeur).

Calcul du prix : la valeur libre du bien est minoree du droit d usage et d habitation conserve par le vendeur (viager occupe), generalement de 30 a 50 pour cent selon l age. Le bouquet et le montant de la rente sont determines par esperance de vie statistique (tables INSEE), parfois ponderee par sexe.

Le notaire occupe une position centrale dans l evaluation et la securisation : redaction du contrat, fixation du capital constitutif, clauses resolutoires en cas de defaut de paiement de la rente (article 1978 du Code civil), indexation, garantie du paiement (privilege du vendeur inscrit au SPF).

Risques specifiques : le viager est juridiquement un contrat aleatoire (article 1964 du Code civil). Le deces precoce du credirentier ne donne pas lieu a restitution. A l inverse, un vendeur tres longeve peut conduire a un cout total superieur a la valeur libre du bien.

Achat VEFA (vente en l etat futur d achevement)

La VEFA est encadree par les articles L261-1 a L261-22 du Code de la construction et de l habitation. Elle concerne les acquisitions d immeubles a construire (neuf, sur plan).

Garantie d achevement : l article L261-10 impose une garantie financiere d achevement (GFA) ou de remboursement, fournie par un etablissement financier. En cas de defaillance du promoteur, l acquereur recupere son apport ou voit le chantier acheve par un autre operateur.

Paiement par appels de fonds : echelonne selon l avancement des travaux, conformement a l article R261-14 :

• 5 pour cent maximum a la reservation.
• 35 pour cent a l achevement des fondations.
• 70 pour cent a la mise hors d eau.
• 95 pour cent a l achevement de l immeuble.
• 5 pour cent solde a la livraison (ou consignation si reserves).

Reception : etape juridique cle, l acquereur prend possession et peut formaliser des reserves sur les non-conformites apparentes. Les garanties legales s appliquent ensuite : garantie de parfait achevement 1 an, garantie biennale 2 ans pour equipements dissociables, garantie decennale 10 ans pour gros oeuvre et elements indissociables.

Achat avec demembrement de propriete

Le demembrement separe la propriete en deux droits distincts :

• Usufruit : droit de jouir du bien et d en percevoir les revenus (articles 578 a 624 du Code civil).
• Nue-propriete : droit de disposer du bien (le vendre, le donner) sans en avoir l usage.

Mecanisme de transmission patrimoniale optimisee : un parent donne ou vend la nue-propriete a ses enfants tout en conservant l usufruit jusqu a son deces. Au deces, l usufruit s eteint automatiquement et la pleine propriete se reconstitue sans droits de succession (article 1133 du CGI).

Bareme de l usufruit : l article 669 du CGI fixe la valeur fiscale de l usufruit selon l age de l usufruitier :

Age de l usufruitier	Valeur fiscale usufruit	Valeur nue-propriete
Moins de 21 ans	90 %	10 %
21 a 30 ans	80 %	20 %
31 a 40 ans	70 %	30 %
41 a 50 ans	60 %	40 %
51 a 60 ans	50 %	50 %
61 a 70 ans	40 %	60 %
71 a 80 ans	30 %	70 %
81 a 90 ans	20 %	80 %
Au-dela de 91 ans	10 %	90 %

Une nue-propriete acquise a 60 ans de l usufruitier represente fiscalement 60 pour cent de la valeur pleine, base sur laquelle sont calcules droits de mutation et eventuels droits de donation.

Fiscalite de l achat immobilier

A l acquisition

Les droits de mutation a titre onereux (DMTO) constituent l essentiel de la fiscalite immediate. Leur regime est fixe par les articles 1594 D et suivants du Code general des impots :

• Taux global standard : 5,80 pour cent dans l ancien (4,50 % departement + 1,20 % commune + 0,10 % frais d assiette communal arrondi).
• Majorations departementales : plusieurs departements ont vote en 2024-2026 une hausse temporaire portant le taux a 6,30 ou 6,80 pour cent, applicable aux ventes signees apres la date de delibe.
• VEFA neuf : taxe de publicite fonciere reduite a 0,715 pour cent (TVA 20 pour cent deja incluse dans le prix de vente).

Exonerations partielles : certaines acquisitions beneficient de regimes derogatoires :

• Acquisition par primo-accedants en zone QPV (Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville) : exoneration partielle sous conditions.
• Acquisition dans certaines zones rurales revitalisees (article 1594 F sexies du CGI).
• Bail emphyteotique : taxe de publicite fonciere reduite a 0,715 pour cent.

Pendant la detention

Trois imposts annuels s appliquent :

• Taxe fonciere : due par le proprietaire au 1er janvier. Calculee sur la valeur locative cadastrale, taux vote par la commune et le departement. Augmentation moyenne 2015-2026 de 32 pour cent en France (donnees DGFiP).
• Taxe d habitation : abolie pour les residences principales depuis 2023. Subsiste pour les residences secondaires, avec surtaxe en zone tendue (Paris, littoral).
• IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere) : si patrimoine immobilier net taxable depasse 1,3 million d euros (article 964 du CGI). Bareme progressif de 0,50 a 1,50 pour cent. La residence principale beneficie d un abattement de 30 pour cent.

A la revente

La plus-value immobiliere des particuliers est imposee a 19 pour cent au titre de l impot sur le revenu + 17,2 pour cent au titre des prelevements sociaux, soit 36,2 pour cent globalement (article 150 U du CGI).

Abattement pour duree de detention :

• Exoneration totale d impot sur le revenu apres 22 ans de detention.
• Exoneration totale des prelevements sociaux apres 30 ans de detention.
• Bareme progressif d abattement annuel entre 6 et 22 ans (impot) et 6 et 30 ans (prelevements).

Exonerations principales :

• Residence principale : exoneration totale et automatique (article 150 U II 1 du CGI). Le bien doit constituer la residence principale de l acquereur au jour de la vente.
• Premiere cession d un logement autre que la residence principale : exoneration possible si reinvestissement dans l achat d une residence principale dans les 24 mois (article 150 U II 1 bis du CGI).
• Cession a faible montant : exoneration en cas de cession inferieure a 15 000 euros (article 150 U III du CGI).
• Vendeur retraite ou invalide non assujetti a l IFI : exoneration sous conditions de revenus (article 150 U III 1 ter du CGI).

Surtaxe sur les plus-values elevees : pour les plus-values nettes superieures a 50 000 euros, une taxe supplementaire progressive de 2 a 6 pour cent s applique (article 1609 nonies G du CGI).

Choisir son notaire pour un achat

Le choix du notaire est libre pour l acquereur comme pour le vendeur. Aucun texte n impose un notaire territorialement competent : un acquereur peut faire appel a un notaire situe a 800 kilometres du bien. Le notaire choisi devient l interlocuteur unique pour toute la transaction.

Notaire acheteur ou notaire vendeur : trois configurations sont possibles :

• Un seul notaire pour les deux parties (mandataire unique) : configuration la plus frequente. Le notaire represente les interets des deux parties dans le respect de son devoir d impartialite. Les emoluments sont integralement percus par cet office.
• Un notaire pour chaque partie : chacun represente specifiquement les interets de sa partie. Les emoluments sont partages entre les deux offices, sans surcout pour les parties (les emoluments globaux sont identiques).
• Notaire en participation : configuration rare ou plusieurs notaires interviennent conjointement, typique des grandes operations ou des successions complexes liees a la vente.

Critere de specialisation droit immobilier : six specialisations CSN (Conseil Superieur du Notariat) existent officiellement :

• Droit immobilier
• Droit de la famille
• Droit de l entreprise
• Droit rural
• Droit international prive
• Droit du patrimoine

La specialisation en droit immobilier signale une maitrise approfondie des problematiques d achat immobilier : montages SCI, demembrement, VEFA, baux commerciaux et professionnels, fiscalite immobiliere. La specialisation en droit du patrimoine est complementaire pour les operations a forte composante successorale.

Anciennete de l office : un office etabli depuis plusieurs decennies dispose typiquement d archives etendues sur la zone geographique, facilitant la verification des origines de propriete et la connaissance des particularites locales (servitudes anciennes, copropriete historiques, zones d urbanisme).

Multi-bureaux pour deplacements : certains offices disposent de plusieurs bureaux dans differentes communes, permettant a l acquereur ou au vendeur de se rendre dans le bureau le plus proche pour la signature. L acte est juridiquement unique.

Langues etrangeres : pour un acquereur ou vendeur etranger non francophone, la presence d un notaire ou collaborateur maitrisant la langue facilite la comprehension et reduit les risques de contestation ulterieure. Le Conseil Superieur du Notariat publie une liste officielle des langues parlees declarees par chaque notaire, vraie information factuelle verifiable (et non auto-declarative subjective).

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Voir aussi le glossaire pour les termes notariaux precis utilises dans cet article (acte authentique, publicite fonciere, droits de mutation, sequestre, purge hypothecaire, conditions suspensives).

Avertissement YMYL : ce guide est redige a partir des textes legaux en vigueur au 21 mai 2026. Les taux de droits de mutation, les baremes d emoluments et les regles fiscales sont susceptibles d evolutions reglementaires. Pour toute decision d achat immobilier engageant des sommes importantes, une consultation personnalisee aupres d un notaire titulaire d office est indispensable. Le Guide des Notaires ne se substitue en aucun cas a un conseil juridique professionnel et n engage pas sa responsabilite sur les decisions individuelles prises par les lecteurs.

Comite editorial Guide des Notaires