Guide pratique : cluster achat-immobilier
Frais de notaire achat immobilier : detail complet 2026
Decomposition complete des frais de notaire pour un achat immobilier : droits de mutation 5,80 pour cent + emoluments reglementes 0,5 a 0,825 pour cent + debours. Calcul exact, exemples par tranche, neuf vs ancien.
Les frais de notaire, expression entree dans le langage courant, designent en realite l’ensemble des sommes versees lors de l’acquisition d’un bien immobilier : droits dus a l’Etat et aux collectivites, emoluments du notaire, debours et taxes annexes. Sur une acquisition dans l’ancien a 250 000 euros, ces frais avoisinent 7,4 pour cent du prix, soit pres de 18 400 euros. Comprendre leur decomposition exacte est indispensable pour anticiper le budget reel d’un achat immobilier.
Ce guide detaille la repartition de ces frais selon les regles fixees par le decret 2016-230 du 26 fevrier 2016, le Code general des impots et le Code de commerce article L444-1, et illustre les calculs par trois cas concrets : ancien, neuf VEFA et terrain a batir.
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire (terme impropre)
L’usage courant attribue au notaire l’integralite des frais d’acquisition. La realite est tres differente : sur la facture totale, environ 80 pour cent correspond a des taxes percues par l’Etat, le departement et la commune. Seuls 10 a 15 pour cent restent reellement entre les mains du notaire au titre des emoluments reglementes definis par le decret 2016-230.
Le notaire agit ici comme collecteur d’impot pour le compte de l’administration fiscale : il calcule, retient et reverse les DMTO et la contribution de securite immobiliere au Tresor public dans le mois suivant la signature de l’acte. Le terme techniquement correct est frais d’acquisition, expression utilisee par l’administration fiscale et la Chambre des notaires de France.
Cette distinction n’est pas qu’une question de vocabulaire : elle explique pourquoi aucune negociation directe avec le notaire ne peut faire baisser significativement la facture, l’essentiel etant fiscalement determine.
Decomposition reelle des frais d’acquisition
| Composant | Beneficiaire | Pourcentage du prix |
|---|---|---|
| DMTO (droits de mutation a titre onereux) | Departement + commune + Etat | 5,80 pour cent |
| Emoluments du notaire | Office notarial | 0,5 a 0,825 pour cent |
| Debours (taxes, copies, formalites) | Administrations diverses | 800 a 1 500 euros forfait |
| TVA sur emoluments | Etat | 20 pour cent des emoluments |
| Contribution de securite immobiliere | Etat | 0,10 pour cent |
Les DMTO constituent la part la plus lourde : ils incluent la taxe departementale (jusqu’a 4,50 pour cent), la taxe communale additionnelle (1,20 pour cent) et un prelevement pour frais d’assiette (2,37 pour cent de la taxe departementale). Le taux maximal de 5,80 pour cent est applique dans la quasi-totalite des departements depuis la loi de finances 2014.
Les debours sont les frais avances par le notaire pour le compte du client : extrait cadastral (40 euros), demande d’etat civil, copies d’acte, frais de publicite fonciere, geometre eventuel. Ils sont restitues a l’euro pres et justifies sur la facture finale.
Bareme emoluments (decret 2016-230)
Le bareme est strictement degressif : plus le prix est eleve, plus le taux marginal applique sur les tranches superieures diminue.
| Tranche prix | Taux emoluments |
|---|---|
| 0 a 6 500 euros | 3,945 pour cent |
| 6 500 a 17 000 euros | 1,627 pour cent |
| 17 000 a 60 000 euros | 1,085 pour cent |
| Au-dela de 60 000 euros | 0,814 pour cent |
Ces taux s’appliquent par tranche successive, a l’image du bareme progressif de l’impot sur le revenu. Pour un bien a 250 000 euros, les emoluments se calculent comme suit :
- 6 500 x 3,945 % = 256,42 euros
- (17 000 - 6 500) x 1,627 % = 170,84 euros
- (60 000 - 17 000) x 1,085 % = 466,55 euros
- (250 000 - 60 000) x 0,814 % = 1 546,60 euros
- Total emoluments HT : 2 440,41 euros (soit 0,98 pour cent du prix)
A ce montant s’ajoute la TVA a 20 pour cent, soit 488,08 euros, portant le cout total des emoluments TTC a environ 2 928 euros.
Calcul exact pour 3 cas concrets
Cas 1 : Achat dans l’ancien a 250 000 euros
| Poste | Montant |
|---|---|
| DMTO (5,80 %) | 14 500 euros |
| Emoluments degressifs HT | 2 440 euros |
| TVA sur emoluments (20 %) | 488 euros |
| Debours forfait | 1 200 euros |
| Contribution securite immobiliere (0,10 %) | 250 euros |
| Total | environ 18 878 euros |
| Pourcentage du prix | 7,55 pour cent |
Cas 2 : VEFA neuf a 350 000 euros HT
| Poste | Montant |
|---|---|
| TVA 20 % | deja incluse dans le prix vendeur |
| DMTO classique | non applicable (regime VEFA) |
| Taxe de publicite fonciere (0,71 %) | 2 485 euros |
| Emoluments degressifs HT | 3 254 euros |
| TVA sur emoluments | 651 euros |
| Debours | 1 200 euros |
| Total | environ 7 590 euros |
| Pourcentage du prix | 2,17 pour cent |
L’ecart s’explique par le regime fiscal de la premiere mutation : le bien neuf etant deja taxe a la TVA (20 pour cent collectee par le promoteur), les DMTO classiques sont remplaces par une publicite fonciere allegee.
Cas 3 : Terrain a batir a 80 000 euros
| Poste | Montant |
|---|---|
| DMTO (5,80 %) | 4 640 euros |
| Emoluments degressifs HT | 919 euros |
| TVA sur emoluments | 184 euros |
| Debours | 800 euros |
| Contribution securite immobiliere | 80 euros |
| Total | environ 6 623 euros |
| Pourcentage du prix | 8,28 pour cent |
Le terrain a batir suit le regime de l’ancien sauf cas particulier de vente par un assujetti TVA. Le pourcentage de frais est mecaniquement plus eleve sur les petits prix car la part fixe des debours pese davantage.
Difference neuf / ancien
| Element | Ancien | Neuf VEFA |
|---|---|---|
| DMTO classique 5,80 % | applicable | non applicable |
| TVA 20 % | non applicable | deja incluse dans le prix vendeur |
| Taxe de publicite fonciere | 0,71 % | 0,71 % |
| Emoluments notaire | degressifs 0,5 a 0,825 % | degressifs 0,5 a 0,825 % |
| Total frais d’acquisition | 7 a 8 pour cent | 2 a 3 pour cent |
Cette difference d’environ 5 points de pourcentage represente, sur un budget de 300 000 euros, une economie d’environ 15 000 euros en faveur du neuf au moment de l’acquisition. Elle ne couvre toutefois pas toujours le surcout du neuf par rapport a l’ancien sur le marche.
Remise possible sur les emoluments
L’arrete du 28 octobre 2020 autorise les notaires a accorder une remise allant jusqu’a 20 pour cent sur la fraction des emoluments correspondant a la part du prix superieure a 100 000 euros. Cette remise reste a la discretion exclusive du notaire et n’a aucun caractere automatique.
En pratique, elle est essentiellement utilisee sur les transactions d’un montant superieur a plusieurs millions d’euros, ou la concurrence entre offices est plus marquee. Pour les transactions courantes entre 200 000 et 500 000 euros, aucune remise n’est en general appliquee.
Cas particulier souvent meconnu : choisir un seul notaire pour l’acheteur et le vendeur ne change rien aux emoluments globaux. Si deux notaires interviennent (un par partie), ils se partagent les emoluments a 50/50, sans surfacturation. Le seul effet d’un notaire unique est la simplification administrative.
Pieges et erreurs frequentes
- Confusion frais de notaire et frais d’acquisition : la facture totale n’est pas due au notaire mais a 80 pour cent au Tresor public.
- Oubli des debours dans l’estimation : ces 800 a 1 500 euros sont systematiquement reclames mais souvent omis dans les simulations rapides.
- Comptage de la TVA en double sur les emoluments : la TVA s’applique uniquement sur les emoluments HT, pas sur les DMTO ni sur les debours.
- Sous-estimation des droits prefectoraux : un departement peut historiquement appliquer un taux DMTO de 3,80 pour cent au lieu de 4,50 pour cent (cas de l’Indre, du Mayotte par exemple), faisant chuter le total de 0,70 point.
- Frais d’agence immobiliere comptes dans les frais d’acquisition : ils en sont totalement distincts (article 6 de la loi Hoguet). Une commission de 4 a 6 pour cent du prix s’ajoute, payee separement a l’agence et non au notaire.
Sequestre et provision
A la signature du compromis ou de la promesse de vente, le notaire reclame en general un depot de garantie de 5 a 10 pour cent du prix, depose sur le compte CARPA (Caisse autonome de reglement pecuniaire des avocats et notaires). Ces fonds sont strictement traces et bloques jusqu’a l’acte definitif.
A la signature de l’acte authentique, le notaire collecte la provision sur frais : 8 a 10 pour cent du prix dans l’ancien, 3 a 4 pour cent dans le neuf. Le solde net de la transaction (prix vendeur diminue des frais et taxes) est verse au vendeur dans les 1 a 3 semaines suivant l’enregistrement au service de publicite fonciere.
Le notaire reverse ensuite directement :
- les DMTO au comptable des finances publiques du departement,
- la TVA sur emoluments et la contribution de securite immobiliere au Tresor public,
- les debours aux administrations concernees (cadastre, etat civil, hypotheques).
Si la provision excede les frais reels, le solde est restitue a l’acheteur, accompagne du decompte detaille de l’acte. Si elle est insuffisante (cas rare), un complement est reclame.
Voir le guide complet achat immobilier
Cet article propose une presentation generale des frais d’acquisition immobiliere en France au 21 mai 2026. Il ne constitue ni un conseil juridique ni fiscal personnalise. Les taux indiques (DMTO 5,80 pour cent, emoluments degressifs, TVA 20 pour cent) peuvent connaitre des variations departementales ou faire l’objet de modifications legislatives. Pour toute simulation chiffree precise et opposable, consulter un notaire competent qui etablira un decompte definitif tenant compte de la situation particuliere de la transaction.
Sources citees
- Decret 2016-230 du 26 fevrier 2016 - Tarif reglemente des notaires
- CGI article 1594 D - Taux des droits de mutation a titre onereux
- Code de commerce article L444-1 - Principes de tarification des notaires
- BOFIP - Droits de mutation a titre onereux d'immeubles
- CGI article 1594 F quinquies - Contribution de securite immobiliere
- Arrete du 28 octobre 2020 - Remise sur emoluments notariaux
Questions frequentes
Pourquoi parle-t-on de frais de notaire alors que la majorite revient a l'Etat ?
Le terme est trompeur : sur la facture totale d'environ 7 a 8 pour cent du prix dans l'ancien, pres de 80 pour cent correspond aux droits de mutation a titre onereux (DMTO) verses au departement, a la commune et a l'Etat (CGI article 1594 D). Seulement 10 a 15 pour cent represente les emoluments reellement percus par le notaire, le reste etant des debours et taxes annexes. Le terme exact est frais d'acquisition.
Quelle difference entre les frais de notaire dans le neuf et dans l'ancien ?
Dans l'ancien, les frais d'acquisition representent 7 a 8 pour cent du prix car le DMTO classique s'applique a 5,80 pour cent. Dans le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans avec premiere mutation), la TVA a 20 pour cent est deja incluse dans le prix vendeur, et seule la taxe de publicite fonciere a 0,71 pour cent est due : les frais d'acquisition tombent a 2 a 3 pour cent du prix HT.
Le bareme des emoluments est-il negociable ?
Non pour les transactions courantes. Le tarif est fixe par le decret 2016-230 du 26 fevrier 2016 et identique chez tous les notaires de France. Une remise jusqu'a 20 pour cent peut etre accordee sur la fraction du prix superieure a 100 000 euros (arrete du 28 octobre 2020), mais elle reste a la discretion du notaire et n'a aucun caractere automatique. Sous 100 000 euros, aucune remise legale n'est possible.
Quand le notaire reclame-t-il la provision pour frais ?
La provision est exigee a la signature de l'acte authentique ou parfois quelques jours avant le rendez-vous, par virement sur le compte CARPA de l'office. Le montant correspond a une estimation des frais finaux : 8 a 10 pour cent du prix dans l'ancien, 3 a 4 pour cent dans le neuf. Le solde, si la provision est superieure aux frais reels, est restitue dans les 1 a 3 semaines suivant l'enregistrement definitif de l'acte.
Choisir un seul notaire pour les deux parties reduit-il les frais d'acquisition ?
Non. Les emoluments sont calcules sur le prix de vente et restent identiques que la transaction implique un ou deux notaires (article L444-1 du Code de commerce). Si chaque partie choisit son notaire, ces deux notaires se partagent les emoluments a 50/50 sans cout supplementaire pour l'acheteur ou le vendeur. Le seul effet d'un notaire commun est la simplification administrative, pas l'economie.